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目  錄

二、地方城市更新現(xiàn)行投融資政策

（一） 重慶：深挖項(xiàng)目空間，推行資產(chǎn)運(yùn)營模式

（二） 北京：聚焦老舊改造，推行全鏈條聯(lián)盟模式

（三） 廣州：優(yōu)化復(fù)建比例，推行多元合作模式

（四） 深圳：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先行，推行市場主導(dǎo)模式

（五） 其他地區(qū)：從政府主導(dǎo)向市場化投融資大步邁進(jìn)

（六） 總述

2021年6月16日，《重慶市城市更新管理辦法》印發(fā)，其中明確提到，城市更新基本原則就是“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作，改革創(chuàng)新、統(tǒng)籌推進(jìn)，以人為本、共建共享”。截止2022年底，重慶城鎮(zhèn)化率已達(dá)到70.96%，居中西部前列，處于聚焦挖掘存量資源的發(fā)展階段。重慶的城市更新，正從早年單一的政府主導(dǎo)，向政府、投資者、發(fā)展商、居民等多方參與協(xié)同轉(zhuǎn)變，旨在努力建設(shè)“近悅遠(yuǎn)來”美好城市。

2022年8月8日，重慶市人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新提升“十四五”行動計(jì)劃的通知》渝府發(fā)〔2022〕31號：

1. 從計(jì)劃的資金來源來看，市級要爭取中央專項(xiàng)資金，統(tǒng)籌公共預(yù)算、政府基金和專項(xiàng)債，以及政策性金融機(jī)構(gòu)貸款，支持城市更新提升項(xiàng)目建設(shè)。穩(wěn)妥推進(jìn)PPP、TOD、REITs等投融資模式，吸引各類社會資金參與項(xiàng)目建設(shè)，鼓勵居民參與和出資。深挖項(xiàng)目市場化運(yùn)作空間和商業(yè)運(yùn)營潛力，經(jīng)營性項(xiàng)目采用市場化方式；準(zhǔn)經(jīng)營性項(xiàng)目優(yōu)先采用市場化運(yùn)作，采取特許經(jīng)營等方式引入社會資本；準(zhǔn)公益性項(xiàng)目、公益性項(xiàng)目要創(chuàng)新方式調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大市場化比例，盤活各類存量資源，提高財(cái)政資金使用效率。各區(qū)縣要結(jié)合市、區(qū)縣事權(quán)劃分，多渠道籌集資金，推進(jìn)城市更新提升工作。

2. 分析：重慶以資產(chǎn)為根，實(shí)行精細(xì)化運(yùn)營的可持續(xù)性更新。廣泛吸引金融機(jī)構(gòu)、更新企業(yè)等各類社會資本、資源，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，推動建立“投融建運(yùn)”一體化投融資模式，城市更新項(xiàng)目將呈現(xiàn)“出售+自持”“長線持有+長期穩(wěn)定收入”并存的特征。

2021年5月15日《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動的指導(dǎo)意見》，明確聚焦老舊小區(qū)、老舊平房區(qū)、老工業(yè)區(qū)、老商業(yè)區(qū)、老舊樓宇以及重要大街兩側(cè)一定縱深區(qū)域，鼓勵產(chǎn)權(quán)人自主更新、社會資本參與改造，資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會機(jī)構(gòu)等多主體籌集。

2022年11月25日，《北京市城市更新條例》經(jīng)北京市十五屆人大常委會第45次會議表決通過，于2023年3月1日起正式施行：

1. 從條例的資金來源來看，在政府統(tǒng)籌利用財(cái)政支持公共領(lǐng)域外，鼓勵設(shè)立城市更新基金、發(fā)行地方政府債券、企業(yè)債券等方式，籌集改造資金。鼓勵金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新多樣化金融產(chǎn)品，并探索利用住房公積金支持城市更新項(xiàng)目。

2. 分析：該條例是北京首個(gè)將城市更新提升到立法層面的政策性文件。它充分動員政府、市場、社會各界力量匯聚形成推動城市更新實(shí)施的合力，由中國建設(shè)銀行、中國建筑集團(tuán)等12家單位發(fā)起，組建涵蓋城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營等全鏈條百余家企業(yè)參與的城市更新聯(lián)盟，具體化籌集資金的利用方向和可持續(xù)利益，有效平衡了物權(quán)主體利益、公共利益與商業(yè)利益等多種利益訴求。此外，資金投入上將物業(yè)權(quán)利人納入其中，具有一定示范意義，增加了資金投入來源。

2024年1月26日，廣州自規(guī)局公布實(shí)施《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》提出至2035年將推進(jìn)約210平方公里舊村莊改造。明確考慮由政府承擔(dān)部分區(qū)域性城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，提高復(fù)建產(chǎn)業(yè)物業(yè)占比，實(shí)施房票安置，合理開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)移推動異地平衡，以降低融資建設(shè)量、開發(fā)強(qiáng)度及回遷用地安置需求。

2024年3月30日，廣州市人民代表大會常務(wù)委員會公告，《廣州市城中村改造條例》3月29日獲廣東省人大常委會批準(zhǔn)通過，于2024年5月1日起施行：

1. 從條例的資金來源來看，涵蓋中央預(yù)算內(nèi)資金、地方財(cái)政資金、政府專項(xiàng)債券、政策性銀行資金、商業(yè)銀行資金、社會資金等多種渠道，從改造資金區(qū)域內(nèi)平衡的總體性要求，專項(xiàng)借款、專項(xiàng)貸款等資金實(shí)行專款專用、封閉管理，建立城中村改造項(xiàng)目優(yōu)惠政策清單制度、政府與村民、社會力量改造資金共擔(dān)機(jī)制等多方面保障城中村改造所需資金。

2.分析：該條例是廣州市首次針對城中村改造進(jìn)行的立法工作，也是全國首個(gè)出臺專門針對城中村改造的地方性法規(guī)條例。廣州“按照單個(gè)更新改造項(xiàng)目平衡、多個(gè)更新改造項(xiàng)目組合平衡、全部更新改造項(xiàng)目總體平衡方式”，優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)。充分采用多元化合作模式，從2024年3月，建信信托與廣州金融控股集團(tuán)有限公司共同出資設(shè)立、共同運(yùn)營管理“廣州金控建銀城市更新基金”，到計(jì)劃設(shè)立城市更新基金，作為統(tǒng)籌做地連片改造項(xiàng)目的啟動資金，無不彰顯出打破專項(xiàng)資金額度限制的決心，吸引各方力量共同破解城中村改造資金瓶頸，擴(kuò)大城中村改造范圍，共贏新格局。

2023年7月，國務(wù)院出臺《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，要求優(yōu)化房屋安全和消防安全隱患等問題，深圳雖然自2009年頒布《城市更新管理辦法》這十幾年來，構(gòu)建了一個(gè)以數(shù)百個(gè)政策文件支撐的城市更新生態(tài)體系，但城中村建筑量占全市建筑總量比重超過40%，居住人口占全市實(shí)有人口約60%，這一境況亟待解決以推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

2024年5月7日，深圳市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》的通知，自2024年5月8日起施行：

1. 從意見的資金來源來看，①加強(qiáng)城中村改造項(xiàng)目資金保障。通過積極申請中央預(yù)算內(nèi)資金、政策性銀行專項(xiàng)借款，發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券等方式籌措改造資金。鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提供改造貸款、民間資本參與整治提升類改造，建立政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及物業(yè)權(quán)利人、社會力量改造資金共擔(dān)機(jī)制。②統(tǒng)籌改造資金籌集和安排，做到綜合及動態(tài)平衡，堅(jiān)決避免新增地方政府隱性債務(wù)。允許通過土地整合、置換等方式，促進(jìn)區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)。城中村改造中配套的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施費(fèi)用，不攤?cè)氤侵写甯脑斐杀尽?/span>

2. 分析：深圳采用市場主導(dǎo)模式，大力鼓勵產(chǎn)業(yè)類更新，制定相應(yīng)引導(dǎo)性政策，包括總的綱領(lǐng)性政策以及配套政策、市場體平等合理獲取利益機(jī)制等，將部分權(quán)利和收益讓渡給市場，對后續(xù)多元化的資金支持及更多市場主體投資城中村改造，形成積極的正向預(yù)期以及示范效應(yīng)，從而撬動市場資金，推動項(xiàng)目建設(shè)，籌集大規(guī)模、高端、低成本的產(chǎn)業(yè)空間“筑巢引鳳”。此外，積極鼓勵本地房企、銀行、全國房企以及各類金融機(jī)構(gòu)全面參與，充分激發(fā)市場活力、提高效率。

2023年11月8日，住建部發(fā)布《實(shí)施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單》（第二批），河北唐山、山東煙臺、江蘇蘇州、陜西西安均入選，在充分利用直接投資、中央預(yù)算內(nèi)投資、專項(xiàng)資金、發(fā)行政府專項(xiàng)債、采用“政策性開發(fā)性金融工具+銀行貸款”投貸聯(lián)動模式、設(shè)立城市基金等方面具有成熟經(jīng)驗(yàn)，可互相復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法為更多城市的投融資政策提供參考。此外，以上城市在2024年各有延申新政或新舉措，涉及到探索城市更新專項(xiàng)基金、發(fā)行專項(xiàng)債權(quán)支持、組建政銀企聯(lián)盟、鼓勵采取“工程總承包+融資+運(yùn)營”的建設(shè)模式及REITs、社會投資人＋EPC融資模式、產(chǎn)權(quán)人出資自主改造等，進(jìn)一步拓展創(chuàng)新了城市更新投融資的多元化渠道及機(jī)制。

（六）總述

在國家出臺系列城市更新政策的背景下，各地區(qū)先后出臺的指引、措施、意見等，拓寬了老舊小區(qū)的適用融資政策，表明除了依賴地方財(cái)政收入作為基礎(chǔ)外，敢于探索、試驗(yàn)多元化融資方式，并有多城市入選《實(shí)施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單》，以采取安排專項(xiàng)資金、爭取政府專項(xiàng)債支持、爭取中長期低息貸款支持、設(shè)立城市更新基金等方式，為更多地區(qū)城市更新提供了參考，且基于此在2024年延展施行的低率信貸支持、REITs、PPP新機(jī)制等多政策，拓寬了城市更新融資模式思路，推動項(xiàng)目順利推進(jìn)。